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28 de Maio de 2022

O direito ao ponto comercial em imóvel alugado

Vencido o prazo previsto no contrato de locação, o empresário possui direito à renovação do contrato?

Luís Felipe Viña, Advogado
Publicado por Luís Felipe Viña
há 4 meses

Imagine a seguinte situação: você é proprietário de um estabelecimento comercial de grande prestígio em uma das avenidas mais movimentadas da sua cidade, mas o local onde você tem seu estabelecimento é alugado. Ao fim de um contrato de locação de 5 anos, você é notificado pelo proprietário do imóvel para desocupá-lo, uma vez que não pretende renovar o contrato de locação do ponto comercial. O que fazer?

Em primeiro lugar, vamos estabelecer a premissa de que o empresário possui o direito de permanecer explorando sua atividade econômica no ponto empresarial, mesmo quando se tratar de imóvel alugado, e ainda que contra a vontade do próprio proprietário do imóvel.

Isso ocorre em virtude de que o Ponto é um dos elementos mais importantes do estabelecimento comercial, uma vez que a localização do estabelecimento, ao passar do tempo, passa a servir de referência para a clientela, sendo de grande relevância para a geração de lucro do negócio.

Além disso, inúmeros fatores contribuem para a valorização do ponto empresarial, tais como a localização onde é desempenhada a atividade econômica ou o tempo em que a atividade é desenvolvida em determinado lugar, tornando-o conhecido pelos seus clientes.

Entretanto, o direito à renovação do contrato de locação do ponto empresarial não é absoluto. Existem alguns requisitos que devem ser atendidos, sem os quais não há direito ao ponto.

Esses requisitos são cumulativos (o empresário deve atender a todos simultaneamente) e encontram-se junto ao artigo 51 da Lei de Locações, são eles:

  • i) deve existir contrato escrito;
  • ii) o contrato deve ser por prazo determinado;
  • iii) o prazo mínimo do contrato a ser renovado deve ser de 5 (cinco) anos;
  • iv) o empresário deve ter exercido atividade no mesmo ramo por no mínimo 3 (três) anos ininterruptos.

Se atendidos todos os requisitos acima, o empresário tem o direito de permanecer no mesmo local explorando sua atividade empresarial, ainda que contra a vontade do proprietário do imóvel.

E se o proprietário do imóvel negar o direito à renovação do contrato de locação do ponto comercial?

Se o proprietário do imóvel não desejar renovar o contrato de locação, deverá o empresário ajuizar ação judicial para tanto. O prazo para o ajuizamento desta ação é de 06 (seis) meses a 01 (um) ano ANTES do fim do contrato de locação.

Ou seja: a ação para a renovação compulsória da locação deve ser ajuizada nos primeiros 06 (seis) meses do último ano do contrato de locação.

Entretanto, como nenhum direito é absoluto, a própria lei de locações estabelece algumas (poucas) hipóteses em que, mesmo preenchidos todos os requisitos, o direito à renovação do contrato de locação não será reconhecido.

As exceções previstas pela lei de locações são cinco, e estão previstas nos artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91:

  • i) Se o valor proposto pelo locatário para a renovação do contrato for insuficiente. Nessa hipótese, o locador deverá apresentar contraproposta;
  • ii) se o locador possuir outra proposta para a locação do imóvel, em melhores condições que a do atual locatário. Nesse caso, o proprietário deverá comprovar documentalmente a proposta existente, e a atividade a ser desempenhada no local não pode ser a mesma que a do atual locatário. Além disso, o empresário prejudicado poderá aceitar os termos da nova proposta para renovar o seu contrato de locação;
  • iii) se houver a necessidade de realização de reforma substancial no local, por determinação do poder público, ou uma reforma de tal natureza que venha a aumentar o valor do negócio ou da propriedade;
  • iv) se o proprietário precisar do imóvel para uso próprio; ou
  • v) se o proprietário precisar do imóvel para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Assim, é muito importante que você se atente tanto aos requisitos para a renovação do contrato de locação do ponto comercial quanto ao prazo para eventualmente propor a ação judicial para ter o seu direito reconhecido judicialmente, quando necessário.

Dúvidas, sugestões ou críticas? Entre em contato conosco! Suas dúvidas serão esclarecidas e sua opinião é fundamental para nós.

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